Uw hypotheek oversluiten
Oversluiten betekent uw lopende hypotheek aflossen en een nieuwe afsluiten, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Of dat loont, hangt af van één som: wat het kost tegenover wat het oplevert.
Kort samengevat
- Oversluiten binnen uw rentevaste periode kost meestal boeterente.
- Die boeterente is bij een eigen woning fiscaal aftrekbaar.
- Reken uit na hoeveel maanden de besparing de kosten inhaalt.
- Is uw woning meer waard geworden, dan kan alleen al een lagere risicoklasse rente schelen.
De drie redenen om over te sluiten
- Een lagere rente. De meest voorkomende reden. Staat uw rente hoger dan wat er nu geboden wordt, dan scheelt overstappen maandelijks geld.
- Een lagere risicoklasse. Geldverstrekkers rekenen een opslag naarmate uw schuld hoger is ten opzichte van de woningwaarde. Is uw huis meer waard geworden of heeft u afgelost, dan valt u in een gunstigere klasse. Soms kunt u die verlaging aanvragen zonder over te sluiten.
- Andere voorwaarden. Bijvoorbeeld meer ruimte om boetevrij af te lossen, of een andere rentevastperiode omdat uw situatie veranderd is.
Boeterente
Stapt u over terwijl uw rente nog vaststaat, dan loopt de geldverstrekker rente-inkomsten mis. Die misgelopen rente mag hij bij u in rekening brengen. Dat is de boeterente, en die kan flink oplopen: bij een hoge oude rente en een lange resterende looptijd loopt het in de duizenden euro’s.
Twee dingen verzachten dat. U mag jaarlijks een deel van uw hypotheek boetevrij aflossen, vaak tien procent, en dat deel telt niet mee in de boete. En bij een eigen woning is de boeterente fiscaal aftrekbaar in het jaar dat u hem betaalt.
De som die u moet maken
Oversluiten loont als de maandelijkse besparing de eenmalige kosten binnen een redelijke termijn terugverdient. Reken met de resterende rentevaste periode, niet met de hele looptijd.
| Wat u optelt | Waar het uit bestaat |
|---|---|
| Kosten | Boeterente, taxatie, notaris, advies- en bemiddelingskosten, eventueel NHG-premie |
| Opbrengst | Het verschil in maandlast, vermenigvuldigd met het aantal maanden dat u de nieuwe rente vastzet |
| Terugverdientijd | Kosten gedeeld door de maandelijkse besparing |
Komt de terugverdientijd in de buurt van de resterende rentevaste periode, dan is de winst mager en het risico groot. Blijft u ruim onder de helft, dan is het meestal een goede zet.
Wanneer u beter kunt wachten
- Uw rentevaste periode loopt binnen een jaar af. Dan krijgt u een nieuw renteaanbod zonder boete.
- U bent van plan binnen enkele jaren te verhuizen.
- Uw inkomen is gedaald sinds u de hypotheek afsloot. Bij oversluiten wordt opnieuw getoetst, en dat kan slechter uitpakken dan blijven zitten.
- Het verschil tussen uw rente en de huidige rente is klein. Onder ongeveer een half procent verdient u de kosten zelden terug.
Veelgestelde vragen
Is boeterente aftrekbaar?
Bij een eigen woning is boeterente aan te merken als rente van een eigenwoningschuld en daarmee aftrekbaar in het jaar waarin u hem betaalt. Bewaar de afrekening van de geldverstrekker voor uw aangifte.
Kan ik mijn risicoklasse verlagen zonder over te sluiten?
Vaak wel. Is uw woning meer waard geworden of heeft u flink afgelost, dan kunt u bij uw geldverstrekker om een herbeoordeling vragen. Soms volstaat de WOZ-waarde, soms is een taxatie nodig. Dit kost een fractie van een volledige oversluiting.
Word ik opnieuw getoetst op inkomen?
Ja. Oversluiten is formeel een nieuwe hypotheek, dus uw inkomen en verplichtingen worden opnieuw beoordeeld. Dat is een reden om er niet te lang mee te wachten als u weet dat uw inkomen gaat dalen.
Verder lezen
- Uw hypotheek verhogen
Is uw woning meer waard geworden dan uw restschuld, dan heeft u overwaarde. Die kunt u onder voorwaarden opnemen door de hypotheek te verhogen, meestal voor een verbouwing of verduurzaming.
- Een hypotheek afsluiten in Alphen aan den Rijn
Een hypotheek is een lening met uw woning als onderpand, meestal voor dertig jaar. Op deze pagina staat wat daarbij komt kijken, van wat u kunt lenen tot de kosten die naast de koopsom staan.
- Wat kunt u maximaal lenen?
Uw maximale hypotheek volgt uit twee berekeningen: wat de woning waard is en wat u op basis van uw inkomen verantwoord kunt dragen. Het laagste bedrag is uw grens.
Liever iemand spreken?
Laat uw nummer achter, dan bellen wij u binnen één werkdag terug om uw vraag door te nemen en u door te verwijzen naar een aangesloten hypotheekadviseur.